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    楼市长效机制政策力度或超预期

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    发表于 2018-4-9 12:45 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    在钱币政策宽松周期见顶和资管新政的去杠杆政策配景下,未来房价怎么走,对经济增长影响如何,大类资产如何配置,是当下市场各方普遍体贴的问题。而房价未来趋势,很洪流平上取决于去杠杆的政策选择。

        央行2016年四季度钱币政策执行陈诉首次提出强化住房金融宏观审慎治理,严格限制信贷流向投资投机性购房。去年4月治理层要求银行业金融机构建设全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷款、小我私家按揭贷款、以房地产为di押的贷款、房地产企业债券,以及其他形式的房地产融资纳入监测规模,严禁资金违规流入房地产领域。今年1月刘鹤在达沃斯世界经济论坛上体现,针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题,争取在未来3年左右时间内,使宏观杠杆率获得有效控制。

        而经过连续数年的强化调控,我国各地房价的市场预期已经有了较大改变。特别是随着国家加大对租房市场的扶持力度,在“租售同权”的保障下,租房与买房的区别正逐渐变小,这也使楼市的形态有了很大变化。依据大量数据分析,笔者认为,当下控制宏观杠杆率和地产调控政策、房地产周期和债务周期共振,都在进一步确认房价上行预期的扭转,居民部门房贷杠杆率到达历史高位,房价触及周期性顶部。

        研究杠杆率、债务率,最具开创性的当属桥水基金首创人雷·达里奥,他认为经济运行决定于三种驱动力:劳动生产率趋势性增长、长债务周期和短债务周期,这三种驱动力相互作用、相互融合,决定了一国经济增长路径。而到达债务周期顶部时有四种去杠杆方式:债务重组、淘汰支出、财富重新分配和债务钱币化,前两种是通缩型的,债务钱币化可能引发滞胀风险,而财富重新分配则是被广泛接纳的方式。

        凭据Wind数据,截至今年2月,我国居民住房di押贷款余额22万亿,2006年以来年均增速24%,同期居民收入增速均值11%,名义GDP增速均值13%,房贷增速相当于收入增速的一倍。经过12年的高速增长,居民房贷GDP占比接近30%,加上近年来快速增长的短期贷款及经营性贷款(可能有部门流入投机性购房),居民部门整体债务率近50%。日前多家银行调高房贷利率,部门银行开始执行基准利率1.2至1.3倍的利率。在全球利率上行趋势下,我国房贷利率下行空间有限,利率上行将是或许率事件,房贷本息还付压力比力大。据统计,我国居民可支配收入总计或在35万亿元至40万亿元之间,居民消费支出32万亿元左右,扣除消费支出之后的居民部门结余总计在8万亿元至10万亿元左右。当前居民消费性贷款32万亿元,其中房贷22万亿元,中恒久消费贷3万亿元,短期消费贷7万亿元。假设房贷平均期限15年,按5.5%年利率计,居民每年还本付息总额约4万亿元至4.5万亿元,占居民收入的一半左右。

        库兹涅茨基于对美国房地产市场的研究,将人口增长、移民以及修建密度的变化和经济周期相联系,提出经济增长具有16年至18年左右、中等长度的周期性纪律。近18年来,连续上行的我国房价未曾泛起凌驾1%的回调,尤其2008年金融危机后的三轮房价上行周期,房地产周期和杠杆周期共振机制连续推升房价。

        基于此,在去杠杆的多种路径中,笔者判断,央行不会通过债务钱币化方式稀释杠杆,而过于紧缩的钱币政策也将引致通缩陷阱,因此,稳健中性、相机抉择的钱币政策将是更为合理的选择。今年的政府事情陈诉提出要保持广义钱币、信贷和社会融资规模合理增长,维持流动性合理稳定,但没有确定钱币增速的量化指标,笔者判断年内M2增速仍将保持在10%左右。可以说,目前我国金融羁系框架基本成型,央行钱币政策和宏观审慎政策双支柱调控机制,有望更好地实现宏观审慎和微观合规羁系的统一,降低宏观杠杆率和建设房地产调控长效机制的政策力度或超预期。

        那么,楼价上行趋势扭转对宏观经济和大类资产配置的影响如何?去年下半年房地产开发投资增速下行趋势比力明显,但全年实际GDP增速大幅好于预期。今年政府维持去年的GDP增速目标,同时调降赤字率0.4个百分点。虽然今年前两个月地产投资阶段性反弹,但不改全年下行预期,楼市“一骑绝尘”那一页已经翻已往了。今年的经济增长结构性亮点,最大可能在互联网、战略性新兴工业、医药和新兴消费行业。预测的风险在于通胀上行压力增大或引致钱币政策超预期被动紧缩。
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